Все большие проекты, и особенно не похожие на стандартные, сразу вызывают скептицизм: у власти, у жителей, у инвесторов. Как говорила героиня фильма: «Куда как лучше, когда вот так вот. Серенько». Это было, например, с тем же «Северным парком». И «воды там высокие», «весной поплывете» и «кто туда поедет за мост» и т.д. и т.п. И что в итоге?! А в итоге рост стоимости квартир за эти годы почти в два раза, квартиры раскупаются фактически еще на стадии строительства (формально, конечно, нет, но все мы понимаем механизмы) и никто никуда не поплыл. Во-первых, потому застройщик пришел надолго, в том числе и управляет построенным жильем через свою управляющую компанию. Во-вторых, естественно все вопросы по заболоченности и высокой воде были проработаны специалистами. А уж если Санкт-Петербург в 18 веке построили на болоте, то построить небольшой микрорайон в 21 веке на участке с высокой водой, уж точно не требует открытий, претендующих на нобелевскую премию.
По итогу в 2020 году мы имеем прекрасный микрорайон, в котором с удовольствием живут люди, и в целом положивший начало освоения левобережья Томи. До этого момента прошло всего-то каких-то 5-7 лет. Тоже самое было с «Зелеными горками». Тоже самое сейчас происходит с «Южными воротами». Но через 2-3 года, уже никто и не вспомнит, что в 2020-ом эти самые «ворота», казалось, никогда не достроятся и придется жить на постоянной стройке.
Иными словами: любому масштабному проекту, чтобы пройти путь от «быть охаянным» и «вызывает некие сомнения» до «гордости» и «примера для подражания» требуется минимум пятилетка.
Масштабные сложности
Чем отличается масштабный, долго играющий проект от точечной застройки?
При втором варианте — построил один дом, продал – и пошел дальше. Ты либо пришел уже на готовую площадку, обеспеченную всеми коммуникациями, и вся сложность только правильно оформить бумаги, чтобы к ним подключиться, либо ты просто построил дом – а все остальное – проблемы собственников (последний вариант конечно в основном относится к малоэтажному строительству).
При масштабном проекте, чаще всего, застройщик приходит в чистое поле и за свой счет, иногда, конечно, не без помощи государства, создает коммуникации и инфраструктуру с нуля: строит дороги, проводит газ, тянет электричество, строит водозаборные и водоочистные станции. Т.е. прежде, чем вы увидите первый дом, пройдет год, а то и два. Многое зависит от изначальной подготовленности площадки и ее удаленности от «благ человечества». И уж тем более судить о том, как идут дела, просто по отсутствию построенных домов в таких проектах нельзя не совсем корректно.
Как-же тогда понять, что проект «живой» и быть уверенным, что можно рассматривать его для жизни?!
Конечно, это условный набор факторов. Их, наверное, больше, но и этих достаточно, чтобы сделать определенные выводы. Причем речь идет не об одном-двух, а именно о комплексном сочетании этих факторов. Если даже один под сомнением – стоит держать ухо в остро!
Сказки и Быль.
«Заповедный» начинался красиво: микрорайон на 500 домов, в этом году 70 домов, потом ежегодно 100-150 домов.
2020 год тоже начинался оптимистично. Точнее, как обычный год, но с красивым окончанием из двух двоек и двух нулей, что для многих любителей заключать браки в красивые даты или подгадывать даты рождения детей под красивые числа был прямо, казалось, идеальным.
А потом, случилось то, что случилось и, что, пережившим этот год, скорее всего точно не забыть.
С одной стороны, пандемия сформировала резкий рост спроса на загородную недвижимость (по разным данным от 30 до 70%) и казалось бы – это козырь?! Но, козырь хорош здесь и сейчас – им безусловно воспользовались те, кто за строительный сезон построил 5-10 домов, успешно их продал и до следующей весны уехал с Якиным в Гагры.
А «Заповедный» не успел. Потому что, надеяться на козыри и удачу, это значит рано или поздно проиграть. Профессионалы так не играют. Деньги целенаправленно «вкапывались в землю». Как итог, к концу лета про 70 домов уже никто не говорил, но и оптимизма никто не терял. Работа шла. От дорог и ревизии сетей перешли к заливке фундаментов и возведению непосредственно домов. Но и здесь, были в рукавах у пандемии, для кого-то козыри, а для кого-то дама пик.
Закрытые границы вызвали реальный дефицит не только профессиональных каменщиков, но в целом просто людей, называющих себя каменщиками. Во-первых, взлетели цены на их услуги, во-вторых, вели они себя прямо скажем как короли: — Не нравится качество работ?! – Тогда мы пошли! И уходили. Потому-что за забором их ждали те, кто готов был закрыть глаза на всё, т.к. у него «горели» объекты, а билет в Гагры уже был в кармане. У того же ТДСК в каждом СМУ не хватало в этот строительный сезон по 60-70 каменщиков.
Проблемы продолжаются до сих пор: фундаменты продолжают заливаться, а стены в «Заповедном» растут медленно. Естественно, клиенты нервничают. И застройщик нервничает. А дефицит кадров налицо. Качественных кадров. За кем переделывать не придется. К моменту выхода материала, скорее всего кладка продолжится одновременно почти на всех объектах, но время потеряно, как ни крути.
Еще одним плюсом, который для «Заповедного» таковым в итоге и не стал – «Сельская ипотека под 2,7%». Наше правительство, изначально, казалось бы, делает прекрасные реверансы в сторону граждан, а потом, как четко сформулировал бывший премьер-министр: «Хотели как лучше, но получилось, как всегда!».
Построить дом в сельской местности с ипотекой в 2,7% за счет субсидий государства разве не отличная помощь и жителям сельских районов, и желающим туда переселиться – конечно да! Мысленно «сельской ипотекой» воспользовались тысячи россиян. Но, к сожалению, ни одной сельской ипотеки на строительство домов на землях, подходящих под условия предоставления льготной ставки, выдано не было. Ни в Томской области, ни в другом регионе РФ. На квартиры в многоэтажках на территориях, граничащих с городом – пожалуйста, а на строительство частного дома – нет!
Почему так происходит объяснить не может никто. «Россельхозбанк», основной оператор «сельской ипотеки», ушел в глухую оборону. Направленные письма в министерства, курирующие данный вопрос, а также в приемную президента, с просьбой объяснить принцип действия данной программы, так и остались без ответа.
Вопрос «Для кого и для чего создавали программу «сельская ипотека» если ее нельзя получить на строительство дома в сельской местности» стал риторическим и скорее всего, ответа на него не будет.
В итоге, конечно, во многом, рассчитанный на льготные ипотечные программы проект «Заповедный» замедлился в привлечении новых клиентов. Из старых клиентов, заключивших договора еще в начале лета, не ушел ни один. Кто-то нашел иные пути финансирования своего жилища, кто-то оформил ипотеку в «Сбере». Процент выше, но зато всё понятно.
Ну, и, конечно, государственная машина, тоже внесла свои коррективы. Земля, на которой началось строительство, была, во-первых, одним, большим «куском», что не позволяло её передавать будущему собственнику дома и требовало межевания на мелкие участки. Во-вторых, это самая земля была под арестом, так как была выкуплена у обанкротившегося предприятия. И даже после того, как с нее были сняты все ограничения, попасть к судебным приставам, чтобы получить письменное подтверждение о том, что арест снят было сложнее чем в космос (кто столкнулся в этом году с этим органом, понимает, о чем речь). Тоже самое можно сказать и о Росреестре: то они были закрыты, то письма от судебных приставов к ним не доходили, а принести собственноручно не было возможности, т.к. – смотри выше! В итоге, из-за пандемии, процесс, который в обычное время от силы может длится две-три недели, затянулся почти на три месяца.
Нет размежеванного участка – нет ипотеки. Нет ипотеки – нет начала строительства, так как клиенты не были уверены одобрят им ипотеку или нет и не давали отмашку на начало работ. И так по кругу. Поэтому большая часть работ произведенных в зоне застройки – это дороги, коммуникации и водоотведение.
Как результат – принятое решение не останавливать строительные работы на зиму. Современные технологии и оборудование позволяют заливать фундаменты зимой, а уж класть кирпич и монтировать кровли в минусовую температуру– это вообще не обсуждается – это делали испокон веков.
Иными словами, по ходу пьесы меняются задействованные актеры, меняются декорации, корректируются тексты, но постановка не прекращается и скоро премьера!
Эпилог.
Тяжелый год внёс свои коррективы в планы миллионов людей и тысяч бизнесов. Это было в 1998, это было в 2008-2009, частично в 2014-ом, теперь вот в 2020. Не бывает всё плохо у всех. Даже в войну кто-то богатеет. Так и во время кризиса, в частности вызванного пандемией, многие разорились, многие не знают как жить дальше, а у некоторых наоборот – рост оборотов, рост спроса, рост благосостояния. Что нас не убивает делает нас сильнее! — хорошо сказано. «Заповедный» не убит, он не умер, он живой! Ему тяжело, но он не опускает лапки, как та лягушка в крынке с молоком. А значит всё будет хорошо!
